疯狂的小镇： 一个“特色小镇”的烂尾样本

61岁的姚龙没有想到自己担心的事真发生了——租用他农田开发的一个“小镇”突然就烂尾了。

姚龙所指的“小镇”是位于河南省孟津县朝阳镇姚凹村的“塞拉维·花海小镇”，是当下中国正在如火如荼建设的数千个“特色小镇”之一。它所在的朝阳镇位列住建部认定的第二批全国特色小镇目录。

有媒体评论认为，“塞拉维·花海小镇”的烂尾并非孤例，一些失去了特色的“特色小镇”，最终不过是打着“小镇”旗号、行“圈地”之实的另一个房地产项目的翻版。

随机而变的“特色小镇”

“塞拉维·花海小镇”位于连霍高速与洛吉快速通道交会处，总占地2300亩。在一些介绍中，它被称为“集双拼、独栋、花园洋房等多种产品类型为一体的高端低密地产项目，打造旅游、休闲、养老、地产为一体的法式典雅生活住区范例”。

该项目由洛阳塞拉维置业有限公司（下称“塞拉维置业”）、洛阳家祥文化旅游开发有限公司共同投资。工商资料显示，这两家公司的实际控制人均为黄继伟。

公开资料显示，在运作“塞拉维·花海小镇”项目之前，黄继伟并没有地产项目开发经验，也没有特色小镇的运营经验。

黄继伟2002年大学毕业后，曾创办洛阳伟诚商贸有限公司，为当地一些地产项目配送钢材，之后，又投资成立了一个年产值达9000万元的混凝土搅拌站。2013年，黄继伟成立塞拉维置业，先后拿下数千亩土地，开始运营“花海小镇”项目。

孟津县自然资源局网上土地挂牌出让公告显示，塞拉维置业拍得的三处位于姚凹村境内的土地共计200余亩，用途为“城镇住宅用地（居住兼容商业用地）”，成交价共计6228万元，均价为467元/㎡。孟津县自然资源局办公室主任张亚峰告诉第一财经1℃记者，塞拉维置业拍得的土地，不仅是上述所及三块，而是“五六块”，但他拒绝透露更多信息。

除了一部分建设用地外，“花海小镇”的大部分土地均为附近村庄的村民耕地。姚凹村村民姚龙等人向1℃记者证实，他们日常耕种的大部分良田，共计1000多亩，均被塞拉维置业租用，租金按照1000斤粮食计算，每年每亩地支付1200元。姚龙说，虽然已把土地租给塞拉维置业6年，他却从未见到过任何书面的土地租赁协议，他也因此更加担心，万一某天，塞拉维置业的经营出现问题，他可能连每年每亩1200元的租地收入也拿不到了。

不过，当地政府曾对这个项目寄予厚望。

2013年8月15日，“塞拉维·花海小镇”开工奠基，当时，它的名字为“塞拉维创意文化旅游园区”。当地政府网站在一则名为“洛阳塞拉维创意文化旅游园区开工奠基”的信息中称，“塞拉维”项目是孟津县当年新签约的单体投资超10亿元的重大项目之一。

孟津县一位时任主要领导也在当天的讲话中说，“塞拉维”项目的成功奠基，既是第31届洛阳牡丹文化节签约项目的成功落地，更是全县持续开展“招商引资落地年”的又一成果。

在孟津县政府网中，该项目刚开工半年，当地主要领导就率领县规划办、国土局、财政局等数十个单位，到塞拉维项目现场办公，并将这个项目列入孟津县重点项目和省市重点项目申报名录。

不过，在当时，“塞拉维项目”的初步规划，尚不是“千亩花海”，而是按照4A级景区标准，规划建设一个以葡萄酒文化为主题的文化休闲度假区。

2014年，“塞拉维创意文化旅游园区”悄然更名为“塞拉维·花海小镇”，整体的规划也由之前的打造葡萄酒主题文化，变更为打造千亩花海，规划中，该项目由高端住宅与花海景观两大部分组成，其中住宅及配套占地面积1100亩，花海园林面积1200亩。“各种风格的花海，摆脱传统旅游消费和体验项目单一而重复的模式，将‘观光、游憩、景观、生态’四个元素综合体现。”在一则新闻通稿中，塞拉维置业这样描述“花海小镇”的前景。

烂尾“花海”

为何突然变更为“花海小镇”？

一位当地知情人士说，当时，国家层面不断推出针对“特色小镇”的支持政策，包括支持符合条件的特色小镇建设项目申请专项建设基金、对工作开展较好的特色小镇给予适当奖励等，这让黄继伟看到了希望，认为可以凭借自己的当地政商资源，获得一些奖励，以缓解资金压力。

黄继伟似乎承受着巨大的资金压力。

裁判文书网的多则判决书、裁定书显示，“塞拉维·花海小镇”刚开工不久，黄继伟就开始因资金链紧张不得不到处举债。