开发商进军的养老地产 适老化设计和部品问题待解决

提要：　目前国内适老部品市场刚刚起步，一方面开发空间大，不少部品供应商纷纷涉足；另一方面由于目前国内尚无成功模式可参考借鉴，部品在研发、设计与使用过程中问题频发。适老部品与建筑设计方、运营方和部品供应方都有密切的关系，但三方在实际工作过程中交集较少，存在沟通屏障，引发了一系列问题，例如部品设计注重情怀但难以落地，部品与老人使用需求、运营要求不契合，造成使用不便等。

　　房企在多元化发展当下，转型城市配套服务商，将触角延伸至居住、医疗、养老等多个领域，力图建立起全生命服务产品体系，也将是未来它们角逐的战场。然而，回报周期长、年度财务贡献低、定位高端缺乏普适等一系列问题还待开发商解决。

　　4月20日，第11届清华养老产业高端论坛平行主题论坛之一的建筑分论坛“高龄社会背景下的规划与设计”在建筑学院王泽生报告厅举行。同济大学建筑与城市规划学院教授、博士生导师于一凡，台湾JJP建筑事务所总经理唐正国、重庆龙湖地产发展有限公司研发部持有业态室内设计负责人曹亮、日本en+株式会社代表取缔役杉本聪惠等养老领域专家、设计师、房地产行家与现场近200名听众，聚焦养老开发与设计、运营与部品，进行深度探讨与热情互动。

　　开发与设计：从老年需求出发 专业分工

　　老年建筑作为空间载体，一旦建成改变起来就不太容易，所以建筑的规划设计不应该仅仅着眼于眼前，还应该考虑到未来10年甚至是更长时间的变化。

　　清华大学建筑学院周燕珉教授强调举办“高龄社会背景下的规划与设计”论坛的初衷：“在未来三十年的时间里，75岁以上的高龄老人群体可能会增长到现在的3倍左右，所以此次建筑分论坛，我们希望站在高龄化的社会背景下，探讨建筑规划和设计的发展趋势。”

　　调研我国老年宜居社区存在问题、国内外技术指标体系特点及差异、构建我国的老年宜居社区技术体系，以及如何开展社区适老化改造、老人最关心哪些设计与部品等问题；同济大学建筑与城市规划学院教授、博士生导师于一凡通过展示既有社区适老化基础调研、社区老年人日常行为监测、养老服务设施布局评价与存量梳理、社区微更新中的适老化环境改造等四种建成社区适老化改造的工作方法、开展形式及案例，于一凡强调老年宜居社区一定以老年人需求为导向，坚持以目标为导向进行老年宜居社区技术指标体系的构建原则。

　　瞄准养老行业迫切的空间与服务升级需求，2018年9月，龙湖养老品牌椿山万树发布，宣告龙湖正式跨界进军养老产业。

　　反思龙湖椿山万树首个养老项目——重庆新壹城颐年公寓的开发、建设、运营过程，重庆龙湖地产发展有限公司研发部持有业态室内设计负责人曹亮认为，养老项目的开发必须完成由物到人的思维转换，应该先关注人，再来打造空间；反向设计、场景推演和专业共创可促进思维转换；在设计时先对客户精准定位，并进行深度行为研究，然后结合老年人的生活和服务推演使用场景。根据重庆新壹城颐年公寓项目经验，曹亮总结：从房地产到强运营养老项目的转变，其实是从“交付即止”到“交付方始”的状态转变。

　　结合台湾潘冀联合建筑师事务所近年来的多个项目实践，通过总结即具有群聚互补效应的建筑集群、嵌入式社区综合型养老服务设施、多元养老产业的建筑，以及全生命周期住宅等养老建筑设计经验，台湾J J P 建筑事务所总经理唐正国强调：“未来银发族不再是单一族群，而是多元化族群，因此老年建筑也应该以全方位照护为基础，导入多样化活动，让老年人活出尊严，活出自我。”

　　在项目建设和设计阶段因多部门意见不统一、各参与方思路不清晰，导致设计目标和任务书难以明确、设计过程面临大量反复调整等问题。

　　结合多年来对长期照护机构的开发建设及运营经验，江苏澳洋优居壹佰养老产业有限公司养老事业部总经理季六一举例说明了由于不同政府部门对政策的解读不一致，设计方、审图方、政府部门所使用的标准不一样，而导致的设计结果与实际需求不符、设施用房配置不合理等现实情况。在此基础上，提出了长期照护机构的功能空间配置原则和具体建议，并强调了设计过程中与相关部门开展有效沟通、探索更灵活的设计应对方式的重要性。

　　老人入住机构之后，人际交流大幅减少、护理人员一对一陪伴的时间往往又较为有限，导致老人日益孤独、失去活力与生气。