2019年才过1/3，上海二手房已完全不同

    楼市中“金三银四”的说法由来已久。每到3、4月份，上海（楼盘）楼市的成交量总会出现一波增长，而今年的三、四月则来的更为明显。

　　四月初，在得知3月二手房成交套数为26254套的时候，大家都惊呼，楼市要回暖了。因为这个交易量已经成为了近两年多的最高位。

　　预计四月份也是2W+的成交量。

　　二手存量市场一直以来都被认为是楼市的晴雨表，是市场的主导，也是楼市的风向标。我们新一月的房价监测又准时和大家见面了。

　　样本小区主要包括受关注度比较高的小区、本身活跃且有多个分期的小区，以及板块内的高品质小区。本月样本依旧为2695个。

　　本篇通过房间监测新变化—>上海区域房价涨跌情况——>活跃小区房价监测结果——>彩蛋数据分享

　　篇幅较长，请慢慢往下看。

　　01

　　房价监测新变化

　　判断二手房的最佳标尺无非两个重要维度：

　　一是量，二是价。

　　从本月起，我们将新增区域成交量（套数）以及上月区域二手房成交价，基于以上两个重要指标，辅以新一月的活跃小区挂牌均价予以参考，目的是通过这些真实数据了解当下上海的二手房市场。

　　样本标准：遵循选取活跃度且成交多的小区。

　　多挂牌有成交，最真实且鲜活。

　　对于这些入围的样本的小区，我们听从了粉丝的建议，加入了竣工年限这一字段：

　　让大家可以一眼分辨哪些是老破小，哪些是次新房，哪些小区目前还没有满五唯一。

　　均价基于4月挂牌房源的真实挂牌价+该小区近期成交的均价+交易中心给出的评估价，三者合一得出的价格，力求反应最客观的上海二手房存量市场。

　　挂牌数据虽然不如成交数据来的那样干净利落，但依旧可以判断目前市场的脉络与情绪。

　　02

　　上海区域房价涨跌情况

　　先通过簇状柱形图看下上海二手房房价的整体成交情况：

　　黄浦——77636元/㎡

　　徐汇——57087元/㎡

　　长宁——56898元/㎡

　　成交均价末三位（蓝色矮柱子）

　　崇明——13798元/㎡

　　金山——16882元/㎡

　　奉贤——19147元/㎡

　　所以要在上海买房，并非完全没有机会

　　通过着色地图再看下，3月整个上海二手房的区域成交均价：

　　活跃小区房价监测总体结果

　　由于筛检了非住宅小区，此次监测的样本数，总计2695个。

　　基于同样这些小区，阿飞拿本月数据与上月的重新做了对比。

　　上涨项目1699个（较3月增加27.2%），下跌项目1216个（较今年3月减少20.1%），此外25个项目持平（较3月减少82.5%）。

　　总体来看，监测的3月活跃小区上涨与下跌1:1，涨跌仍然各半，但上涨小区个数已经反超下跌小区个数。

　　而4月活跃小区的上涨与下跌的小区占比已是六四开。重点活跃小区的卖家心态开始慢慢变好。

　　这是自我们好房去年11月开始二手房活跃小区房价监测之后的头一遭。

　　较近几个月来说，毫无疑问，上海楼市迎来金三银四小阳春。（下图外圈为4月数据，内圈为3月数据）

阿飞将上涨的小区标记了

　　此外，所有活跃小区都加入了环比上月的涨跌幅，力求通过涨跌幅还原该小区这一个月的房价走势。

　　而根据竣工年限，我们细分了三个阶段，2000年之前，2000-2009年，2010-2019年，

　　这2695个小区具体细分为：