外资PE抄底北上广深：90天300亿买8起商办写字楼

外资PE入华收楼，大有豪华买手狂“撒币”的姿态。截至2019年3月27日，外资机构在中国内地的大宗房产交易已达到8起，累计交易金额超过300亿元。其中光黑石一家机构出手就接近200亿元，占总交易金额的六成以上。

1、外资PE抄底北上广深

夸张点说，中资再不出手，北上广深的商办写字楼要被外资PE买完了。

光是2019开年这3个月，以国际私募巨头黑石为首的买家，就已经撒出了200亿收楼。

黑石先是以4.8亿美元收购了美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权；又以70.23亿港元回购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份；最近又爆出拟以15亿美元收购上海长泰广场。

不光黑石在买买买，凯德、基汇资本也是主流买家，上海浦发大厦、上海MixC万象城等几栋甲级写字楼就刚被他们收入麾下。

外资PE入华收楼，大有豪华买手狂“撒币”的姿态。

截至2019年3月27日，外资机构在中国内地的大宗房产交易已达到8起，累计交易金额超过300亿元。其中光黑石一家机构出手就接近200亿元，占总交易金额的六成以上。

为什么国内外玩家都在这个时间点进场“抄底”？

“国内大的环境是从增量市场转入存量市场，住宅如此，商业地产更是如此。在一线城市核心地段已经没有地了，很多老的楼的楼龄也比较长，由于方方面面的原因运营效率并不高。但这些存量资产本身是有巨大价值的，所以我们会使用基金的逻辑去进行收购，通过基金化的运作方式未来去退出。”远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳告诉PropTech研习社。

外资入华抄底，跟内地房地产市场进入存量这个大背景离不开。但实际上，外资入华抄底商办写字楼不是最近的事。

早从2004年，国内商业地产就开始被整合并购。2005年达到高峰，并购案逾10起，上海广场、上海世贸大厦等地标性建筑均于2005年被摩根士丹利收入麾下。

只是，好景不长，2006年起，政府出台了一系列“限制外资炒房”规定，被收购物业数量直线下降。

不过，十年之后， “限外令”在2015年正式松绑，外资对境内物业的收购数量又开始呈现上升的趋势。到了2018年，外资并购已经出现了显著的升温。

政策回暖之后，外资闻风而来。

2、最全盘点

限外令松绑，顶级外资PE跑步进场

戴德梁行的数据显示，2018年中国内地商业地产总投资额达2960亿元，外资占总交易额的32%。

其中，外资机构参与北京大宗物业收购金额达到了169亿元，占北京大宗物业总成交的三成；外资机构参与上海大宗物业收购金额达到了640亿元，占上海大宗物业总成交的六成。

对国内商业地产“蠢蠢欲动”的外资机构并不止黑石一家。

据不完全统计，截至2019年3月27日，已有16家外资机构参与“抄底”内地商办楼宇。这些外资机构除了世界顶级投行黑石集团，还包括凯德、领展、腾飞、基汇资本等知名地产投资基金。

如下图所示，PropTech研习社梳理了近年来主流外资机构参与的中国内地大宗物业交易情况：

通过梳理上述项目，我们发现——

外资机构对国内商业地产的收购始于2004年，主要集中在一二线城市的核心地段，被收购的资产标的涵盖写字楼、购物中心以及综合体，其中有35% 的标的已经实现退出。

（图为外资收购境内物业时间表）

（1）从被收购标的的时间分布来看，国内商业地产兼并收购始于2004年，在2005年达到高峰，并购案逾10起，上海广场、上海世贸大厦等地标性建筑均于2005年被摩根士丹利收入麾下。

2006年起，政府出台了一系列“限制外资炒房”规定，被收购物业数量直线下降。2015年，随着“限外令”的正式松绑，外资对境内物业的收购数量又开始呈现上升的趋势。2019年至今，外资在境内收购的商业地产已达8宗。

（图为外资布局地域分布）

（2）从地域分布来看，被收购物业主要集中在北上广深这四大一线城市，占比接近9成。上海被收购的物业宗数最多，高达29起，占据半壁江山。北京被收购标的数位列第二，这与北京“五环内禁止新建酒店、写字楼”的指导政策密不可分。

（图为物业类型）